פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי יעיל, למימוש קרקעות מוקפאות בשל מחלוקות בין שותפים והפיכתן לנכס מניב. איך מפרקים שותפות במקרקעין ולמה נדרש ליווי משפטי? כל התשובות בהמשך!
אם אתם בעלי זכויות משותפות במקרקעין, יזמים או משקיעים, עליכם להכיר את הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין, אשר מעוגנת בחוק המקרקעין וקובעת שכל שותף בנכס מקרקעין, רשאי לדרוש את פירוק השיתוף, בכל עת, גם ללא הסכמת שותפיו או חלק מהם.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין מתי הוא רלוונטי ומהן הדרכים לביצועו?
פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך משפטי, שנועד לפתור מחלוקות בין שותפים בנכסי מקרקעין. על פי חוק המקרקעין תשכ"ט 1969, כל אדם השותף בנכס מקרקעין, בין אם מדובר בבית, דירה, בניין, מגרש או כל נכס אחר, רשאי לפרק את השותפות.
הסיבות הרווחות ליוזמות פירוק הן מחלוקות או סכסוכים בין השותפים לגבי השימוש בנכס, אך גם מצבים כמו עיקול הזכויות בנכס של אחד השותפים בשל חדלות פירעון, פטירת אחד השותפים והעברת הזכויות ליורשיו ועוד.
בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין יכולה להידחות במקרים מסוימים על ידי בית המשפט, אם שותפיו של יוזם הפירוק, מצליחים להוכיח שבקשתו הוגשה בחוסר תום לב. למשל, כדי להפעיל לחץ על שותפיו, או לשם רווח כספי לא הוגן. אם קיבל בית המשפט את הטענות, הוא לא ידון בבקשת הפירוק.
בית המשפט יכול להורות על פירוק שיתוף, גם אם נחתם מראש הסכם בין השותפים המגביל פירוק כזה, אך רק כעבור שלוש שנים מחתימת ההסכם ואם הסיבה לבקשת הפירוק נראית מוצדקת.
היכן נדון פירוק שיתוף במקרקעין?
שותף בנכס מקרקעין המבקש לפרק את השותפות, צריך לבחון תחילה את מיקומם של הרישומים של זכויותיו על הנכס.
אם הנכס רשום בטאבו, התביעה לפירוק בעניינו תוגש לבית המשפט השלום באזור בו מצוי הנכס ותתבצע על פי הוראות חוק המקרקעין. אם הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית, תידון התביעה בבית משפט השלום או המחוזי, בהתאם לשוויו של הנכס, ותתבצע על פי הוראות חוק המיטלטלין.
במקרה שהפירוק נערך בין בני משפחה, כמו זוג המצוי בהליכי גירושין, התביעה תדון בבית המשפט לענייני משפחה, בלי קשר לשווי נכס המקרקעין המשותף, או למיקומו הגיאוגרפי.
השיטות לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע בכמה שיטות:
• "פירוק בעין" – בשיטה זו נעשית חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, במידה שהיא אפשרית. בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון להשוואה בין חלקי השותפים, לפני החלוקה.
• מכירת הנכס וחלוקת התמורה – כשלא ניתן לחלק פיזית את נכס המקרקעין מבלי לפגוע בערכו, ניתן למכור אותו לצד שלישי, בהסכמת כלל השותפים, ולחלק את התמורה. מכירה כזו תתבצע דרך כונס נכסים במכירה פומבית, אלא אם הורה בית המשפט אחרת.
• העברת זכויות לשותף אחר – שיטה נוספת לפירוק שיתוף במקרקעין היא מכירה של זכויות כלל השותפים בנכס, לשותף אחד המעוניין בכך.
• הגרלת זכויות – שיטה שכיחה פחות, השמורה למקרים שבהם לא ניתן להגיע להסכמה בין השותפים.
• פירוק באמצעות רישום בית משותף – אפשרות המתאימה לנכסי נדל"ן הכוללים כמה יחידות ויכולים להירשם כבית משותף. במקום למכור את כל הנכס, השותפים יכולים לשנות את הרישום של יחידות הדיור השונות ולחלק אותן אחרת.
מה משפיע על אורכו של הליך פירוק שיתוף במקרקעין?
אורכו של הליך פירוק שיתוף במקרקעין, משתנה בהתאם לגורמים שונים:
• סוג הפירוק – ההבדל במורכבות בין מקרה של זוג שנפרד, חברה שמתפרקת, יורשים המחלקים עיזבון או משקיעי נדל"ן המחלקים ביניהם חלקות קרקע, משפיע גם על אורך ההליך.
• הסכמות – כשקיימת הסכמה בין כל השותפים לגבי הפירוק וסוגיות חלוקת הנכסים, הזכויות והחובות, ההליך יהיה קצר יותר. חשוב לשם כך לנהל משא ומתן עם השותפים ולשמור על פתיחות וכשלא ניתן להגיע לעמק השווה, לפנות לגישור או בוררות.
• ערך הנכס – גם שווי הנכס המשותף וגובה ההוצאות הכרוכות בהליך, כמו עמלות ועוד, יכולים להשפיע על משך הזמן שיעבור עד להכרעה.
• סוגיות משפטיות – הליך הפירוק יכול להיות כרוך בהליכים משפטיים מורכבים שיש ליישב, המאטים גם הם את הקצב.
פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג
הליך פירוק שיתוף במקרקעין נדרש גם במסגרת הליכי גירושין, כשלבני הזוג דירת מגורים משותפת או בעלות משותפת על נכס נדל"ן אחר.
במקרים כאלה, מאחר שהנכס משמש לרוב למגורי בני הזוג וילדיהם, בית המשפט מוסמך לעכב את ביצוע הליכי הצו לפירוק השיתוף, עד שיימצא לבני המשפחה פתרון מגורים הולם.
הסכם פירוק שיתוף בין בני זוג, חייב להתבצע בכתב ולהיחתם בידי שני הצדדים. יש לציין במסגרת המסמך בבירור, את פרטי הנכס המשותף ואת אופן החלוקה, לצד פירוט ההתחייבויות הכספיות של בני הזוג על הנכס, כמו תשלומי משכנתה, ארנונה, או הוצאות אחזקה.
הפירוק יכול להתבצע בשיטת ה"פירוק בעין", כלומר בחלוקה פיזית, או במכירת הנכס וחלוקת התמורה בין בני הזוג.
הסכם בין בני זוג יכול לכלול גם הוראות להעברת הבעלות בנכס המשותף לאחד הצדדים, תוך שהשני מוותר על זכויותיו והוא יכול להתוות את לוח הזמנים לחלוקת הנכס או להעברת הבעלות עליו ולספק פתרונות למחלוקות עתידיות אפשריות.
תכנון מס מקדים בפירוק שיתוף במקרקעין
כמו בכל עסקת נדל"ן, גם בהליך של פירוק שיתוף, תכנון מס מקדים, חוסך בעלויות והוצאות מיותרות בהווה ובעתיד. חשוב משום כך, להיוועץ באיש מקצוע לפני נטילת ההחלטות, כדי להכיר את הפטורים והקלות המס בתחום.
יש לדעת למשל, שמכירת זכות במקרקעין ללא תמורה לקרוב משפחה, פטורה ממס שבח, אך לעומת זאת, "חליפת מתנות הדדית" או עסקת חליפין בין קרובים, לא נחשבת להעברה ללא תמורה והפטור אינו חל עליה.
תכנון מס יסייע גם במקרה שבו מבקשים שותפים במגרש לאחד את חלקותיהן ולחלק אותו בצורה אחרת. כאשר כל השותפים מסכימים ביניהם על החלוקה החדשה, ההליך לא ייחשב לסחר חליפין ויזכה בפטור ממס.
כך גם לגבי ייחוד דירות בבית משותף, כלומר, חלוקה מחדש של בעלויות על דירות בין השותפים, שגם היא לא נחשבת לעסקה מכירה לשומת מס שבח.
ליווי משפטי בפירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך משפטי מורכב ולכן חשוב להסתייע בליווי משפטי של עורך דין מנוסה הבקיא בתחום, לאורך כל הדרך. ליווי משפטי מקצועי, יבטיח את ההגנה על זכויותיכם ואת ביצוע ההליך בצורה הנכונה והמהירה ביותר.
לעורך דין דודי מאור וצוות משרדו, ניסיון רב שנים בטיפול בסוגיות משפטיות מורכבות ובליווי וייצוג משפטי של לקוחות פרטיים ועסקיים, בכל הנוגע לדיני מקרקעין, תשתיות, משפט מסחרי, דיני חברות, משפחה וצוואות וירושות.
עו"ד מאור הינו גם עו"ד נדל"ן ומקרקעין מזה שנים רבות ועוסק בליווי הליכי רכישת חברות, פירוקים ומיזוגים וצבר ניסיון בעבודה מול חברות בנייה, רשות מקרקעי ישראל וגופים מתחום הרכב ושוק ההון.
עו"ד מאור והצוות המקצועי שלו מתמחים בייצוג בסכסוכים מסחריים ואזרחיים, כגון: תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין, לצד הפרות הסכמים וחוזי מקרקעין, תביעות לאכיפה או ביטול חוזי מקרקעין, תביעות פיצויים בגין הפרות חוזים במקרקעין, תביעות פינוי נגד פולשים למקרקעין ועוד.
לפגישת ייעוץ וליווי מקצועי במקרים של פירוק שותפות במקרקעין, צרו קשר
