הליך פינוי בינוי הוא הליך גדול ומורכב מאוד של התחדשות עירונית, התלוי בעיקר בהחלטת ממשלה להכריז על אזור מסוים לפינוי פינוי, אישור הרשות המקומית, וההטבות בתחום המיסוי. תפקידו של עורך דין פינוי בינוי המייצג את בעלי הנכסים, הוא תפקיד חשוב שכן עליו להגן על האינטרסים שלהם במסגרת הפרויקט הגדול והסבוך הזה.
במאמר זה נסביר מהו פרויקט פינוי בינוי, במה חשיבותו, והמסלולים האפשריים של הפרויקט, ההיקף של הפרויקטים בארץ, מה יתרונותיו לצדדים המעורבים בו, המורכבות והבעייתיות בייצוג המשפטי מול היזם ומול סרבני פינוי בינוי, הייצוג של בעלי הנכסים, וההסכמות הנדרשות מבעלי הנכסים היזמים והרשויות.
מה זה פינוי בינוי?
אפשרות להליך של פינוי בינוי הוכרז על ידי משרד הבינוי והשיכון ב- 1998. מדובר בהליך של התחדשות עירונית להריסת מתחם מגורים (לפעמים מאות ואלפי ירידות דיור) ובניה של מתחם חדש במקומו, הכולל דירות חדשות וגדולות יותר, תשתיות חדשות, שטחים ירוקים, מוסדות חינוך, וכולי, והכל בהתאם לתב"ע החדשה. ההתחדשות העירונית בדמות פינוי בינוי נחוצה ורצויה מאוד בשל צפיפות אוכלוסין גוברת, התיישנות הבניינים והעדר היכולת שלהם לעמוד ברעידות אדמה וטילים מסכני חיים, והצורך המיידי לטפל בשכונות הישנות.
מימוש הפרויקט אינו תלוי רק ברצון היזם ובעלי הדירות, אלא גם ובעיקר בהכרזת ממשלה וברשות המקומית. על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ב – 1965, הממשלה היא זו המוסמכת להכריז על מתחם פינוי בינוי וצו ההכרזה הינו בתוקף עד 6 שנים.
כדי לממש את הפרויקט יש צורך בהסכמת בעלי הנכסים ברוב מיוחס: 80% מהדיירים שגרים באזור המיועד לפינוי בינוי, ו- 67% של הדיירים בכל בנין שמועמד להריסה.
לפרויקט פינוי בינוי יש מספר מסלולים:
מסלול הרשות המקומית – המדינה (משרד הבינוי והשיכון) מכריזה על שטח מסוים לפינוי בינוי, הרשות המקומית מקדמת את התוכנית לאישור, והדיירים או היזם מוציאים אותה לפועל.
מסלול מיסוי – מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שמבקש לעודד התחדשות עירונית. מדובר ביוזמה פרטית במסלול שבו יזמים או בעלי הדירות יפנו לוועדה העירונית בבקשה שתמליץ לממשלה כי זו תכריז על המתחם כמתאים לפינוי בינוי.
מסלול של תמ"א 38/2 –מדובר בתוכנית לחיזוק של בניינים מפני רעידות אדמה מ- 2005 הקובעת שניתן להרוס בנין מסוים שיש צורך לחזקו, ולהקים במקומו בנין חדש, על פי זכויות קודמות ונוספות בהתאם לתב"ע. ההיתר במסלול של תמ"א 38/2 ניתן תוך כשנה, ובהליך של פינוי בינוי בתוך 5 שנים, ויש גם הבדלים במשך תקופת העבודה, סיכונים כלכליים, ובתמורה שונה בכל פרויקט.
סרבני פינוי בינוי
חוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו 2006 מבקש להתמודד עם סרבני פינוי בינוי. לפי החוק, דייר שמסרב לעסקת פינוי בינוי יישא באחריות לנזקים של שאר הדיירים, מאחר והוא מעכב את הפרויקט. הסרבנים עלולים להיחשף לתביעות בפני המפקחת על הבתים המשותפים ובין היתר גם לתביעות נזיקיות. על פי הצעת חוק "דייר סרבן" משנת 2016, בית המשפט יכול להטיל פיצויי נזיקי או לתת צו לפינוי דירת הסרבן שסירובו אינו סביר. עם זאת, יש שהסירוב נחשב לסביר מסיבות שונות: לא הוצעו מגורים חלופיים, הדירה החלופית לא מתאימה לבעל מוגלות, ונסיבות אישיות.
צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת ייצוג של עורך דין פינוי בינוי.
ההיקף של פינוי בינוי בארץ
פרויקטים של פינוי בינוי נפוצים יותר באזור המרכז ובעיקר בתל אביב וסביבתה ובין היתר קריית אונו, כפר סבא, גבעתיים, יהוד, ראשון לציון, וכולי, זאת לעומת אזורי הפריפריה. הסיבה לכך כדאיות כלכלית ליזמים.
יתרונות למעורבים בפרויקט
לבעלי הנכסים –
בתמורה להריסת הבניינים הישנים במסגרת תוכנית פינוי בינוי, מקבלים בעלי הנכסים דירות חדשות בשטח גדול יותר, סביבת מגורים בעלת תשתיות חדשות, גינות, מבני ציבור, וכן מוסדות חינוך.
יתרון נוסף הוא אפשרות לחלופות תמורה לדיירים: דירה גדולה יותר, לחילופין דירה קטנה יותר וקבלת שווי היתרה בכסף, ולחילופי חילופין 2 דירות קטנות ששווין כשווי דירה חדשה, וגם אפשרות למימון דירה בדיור מוגן. חלופות התמורה מוגבלות בתשלומי המיסים על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשס"ג – 1963.
כמו כן, היזם נושא בעלויות התכנון והבניה, והדיירים מצידם אינם נושאים בשום הוצאה שקשורה לפרויקט או למיסוי.
היזם ישלם לבעלי הנכסים שפונו תשלומי שכר דירה בתקופת הבניה ועד האכלוס, בגובה שכר הדירה המקובל באזור. כמו כן היזם יישא במימון ההובלות, וכן ישתתף בשכר טרחת עורך דין המייצג.
אפשרי גם שבעלי הדירות ייהנו לזמן קצוב גם מהנחה בארנונה הנובעת מהפרשי השטחים של הדירות.
בעלי הדירות יהיו פטורים ממס שבח, היטל השבחה, ומס רכישה.
ליזם –
היזם יקבל זכויות בניה ל- 3 דירות – אחת לבעל הדירה, ושתיים עבורו, וייהנה פטור מהיטל השבחה, ופטור מתשלום עבור מחיר הקרקע למנהל.
המורכבות והקושי בייצוגו של עורך דין פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי דורש עבודה רבה מאוד מצידו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. לצורך יישום התוכנית צריך לגייס הסכמה של רוב הדיירים בבניין. על עורך הדין המייצג להתמודד עם מתנגדים וסרבנים (שאינם מעוניינים לשנות את סביבה המגורים, או מאילו שחוששים מהוצאות גבוהות של דמי ניהול וארנונה). על עורך הדין לפעול נגד הסרבנים בהגשת תביעות למפקחת ותביעות נזיקין, ועליו להוכיח שסירובם אינו מוצדק.
המורכבות בייצוג באה לביטוי גם בהתמודדות עם יזם שמפר את ההסכם, או עם הפסקת עבודות בגלל פשיטת רגל, קשיים בנזילות כספית, וכולי. לצורך כך על עורך דין פינוי בינוי לדאוג במסגרת ההסכם לבטוחות מספקות מהיזם למצבים שמסכנים את בעלי הדירות.
כאשר עורך דין פינוי בינוי מייצג את בעלי הנכסים, עליו לשמור ולדאוג לאינטרסים שלהם, ולכך שיקבלו את התמורה המלאה מהפרויקט. עליו להיות מנוסה בייצוג בעלי דירות ובמציאת פתרונות יצירתיים למחלוקות שעלולות להתעורר בין הדיירים עצמם.
עורך דין פינוי בינוי צריך לנסח הסכם בין בעלי הנכסים והיזם. מדובר בהסכם ארוך, מורכב, מדויק ומפורט מאוד, שצריך להקיף ולמצות את כל הנושאים שקשורים לפרויקט.
תהליך ייצוג דיירים ובעלי נכסים וההסכמות הנדרשות
תהליך הייצוג:
עורך דין פינוי בינוי יסייע לבעלי הדירות לבדוק את הצעות היזמים, את חוסנם הכלכלי, כדאיות התמורה והצעות נוספות. על עורך הדין לוודא שהקבלן הנבחר רשום לפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ"ט – 1969 ובסיווג על פי הקבוע בפנקס הקבלנים.
כמו כן, על עורך הדין לייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם עד להגעה להסכם מפורט ומחייב.
על עורך הדין לייעץ לבעלי הנכסים בקשר למסמך כוונות מוגבל בזמן מצד היזם. מסמך הכוונות יקבע כי הסכמתם של בעלי הנכסים כפופה לבדיקת התמורות, תנאי ההתקשרות, והבטוחות.
במסגרת ייצוגו, על עורך הדין לדרוש מהיזם ערבויות ובטוחות מספקות להגנה על בעלי הנכסים.
על עורך הדין לדאוג שיקבע שוויון בתמורה לבעלי הנכסים הדומים, שכן אחרת עליו לדרוש דיווח מהיזם לגבי שינויים בתמורה.
עורך הדין המייצג את הדיירים ידאג בסיום הפרויקט לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
ההסכמות הנדרשות מבעלי הנכסים
לצורך ביצוע פרויקט של פינוי בינוי על בעלי הנכסים לחתום על הסכמה לפרויקט.
כמו כן, יש צורך בפרוטוקול לבחירת נציגות במסגרת אסיפה כללית של בעלי הנכסים. הנציגות תקשר בין בעלי הנכסים והגורמים השונים, אולם אין היא יכולה לחתום בשם הדיירים.
כתב מינוי עורך הדין בהסכמת בעלי הנכסים, במסגרתו נקבעים השירותים המשפטיים שיעניק עורך הדין המייצג כאשר היזם יישא בשכר הטרחה.
מסמך כוונות – חתימת בעלי הדירות על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן שמאשר את הסכמתם לפרויקט פינוי בינוי בכפוף להסכם, לבדיקת התמורות, לתנאי ההתקשרות ולבטוחות.
הסכם מול היזם – ההסכם בין הדיירים ליזם יחתם לאחר משא ומתן ועוד לפני התב"ע, כאשר בשלב זה לא ידוע עדיין היקף הזכויות וכמה דירות יבנו. בשל אי הוודאות עורך הדין חייב להבטיח את זכויות הדיירים במסגרת ערבויות ובטוחות מהיזם. כמו כן יכלול ההסכם התחייבות למתן שירותיו של מפקח הנדסי מטעם בעלי הדירות במימון היזם, ביטוח לסיכונים בפרויקט כולל נזקים לצד ג', פרוט התמורות המלאות והזכויות לבעלי הדירות (הסדרת החניות והמחסים והצמדת הרכוש המשותף), לוחות זמנים מחייבים, מפרטים טכניים, סיווג הקבלן המבצע, מימון הפרויקט, המיסים, אופן ניהול הפרויקט, תשלום שכר הדירה לבעלי הדירות, קביעות לגבי דירה לאדם מוגבל על פי הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו – 2006, וכולי.
ההסכם יפרט גם תנאים מתלים לכניסתו לתוקף ובין היתר אישור הכרזת המתחם לפינוי בינוי, אישור פטור ממס, אישור התוכנית, התאמה בין תמורת היזם לתמורה על פי תוכנית הועדה המקומית, מתן ההיתר, וכולי. במסגרת ההסכם יקבע מנגנון תשלום פיצויים או ביטול ההסכם.
הליך ייצוג קבלנים / יזמים על ידי עורך הדין ואישורים שנדרשים
הליך הייצוג:
תפקיד עורך דין פינוי בינוי שמייצג יזמים הוא ליווי משפטי לאורך הפרויקט משלב התכנון ועד לביצוע ולמסירת הדירות;
לסייע בהתקשרות מול מינהל מקרקעי ישראל בקשר ליישום החלטות בנין פינוי בינוי;
לטפל בכל הקשור מול נציבות מס הכנסה בקשר לעניין המיסוי;
לסייע בהתנהלות מול אגף התכנון והבניה ברשות המקומית;
לסייע בהסכם הליווי מול הבנק המלווה, לצורך קבלת הערבויות הנדרשות להבטחת הפרויקט;
אישורים שנדרשים מהיזם
מספר קבלן וקבוצת סיווג – כאשר היזם הוא קבלן עליו להמציא מספר קבלן וקבוצת סיווג ברשם הקבלנים.
מסמך עיקרי ההצעה – על יזם למסור לבעלי הדירות מסמך המהווה את עיקרי ההצעה;
מסמך כוונות מצד היזם – הקובע כי הסכמת בעלי הנכסים כפופה לבדיקת התמורות, תנאי ההתקשרות, והבטוחות.
בקשה להיתר – על היזם (בעזרת האדריכל) להכנת תוכניות שתאושרנה על ידי בעלי הדירות לצורך הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובניה;
אישור התוכנית על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה הקובעת את מספר הבניינים ושטחי הדירות;
בטחונות – על היזם להמציא לבעלי הדירות בטחונות ובין היתר: ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה וכן עבור תקופת הבדק, ערבות בנקאית להבטחת תשלום דמי השכירות, ערבות מיסוי להבטחת תשלום מיסים, ערבות בדק להבטחת תיקונים, ערבות רישום להבטחת תיקון רישום הבית המשותף, וכולי.
אשור חברת הביטוח בכל הקשור לביטוח קבלנים, ביטוח עבודות הפרויקט, ביטוח אחריות צד ג', אחריות מעבידים, ביטוח אחריות מקצועית, וכולי.
טופס 4 לאכלוס – בתום הבניה.
הצהרה למען גילוי ושקיפות נאותים – מאת מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו.
לסיכום
פרויקט פינוי בינוי הוא מורכב וארוך ויש בו הרבה אי וודאות בשלבים מסוימים, עם זאת כאשר הפרויקט מצליח הוא מועיל מאוד לבעלי הנכסים ולסביבה העירונית.
הצלחת הפרויקט תלויה בממשלה, ברשויות המס וברשות המקומית, אולם לא פחות מכך בעורך הדין המעורב בפרויקט. עורך הדין המייצג צריך להיות בעל מומחיות בהתחדשות עירונית בכלל ובהליכי פינוי בינוי בפרט.
משרד עורך הדין דודי מאור הינו בעל התמחות מיוחדת בתחום התחדשות עירונית ופרויקטים של פינוי בינוי, וכן בעל ניסיון עשיר ורב שנים בליווי בעלי נכסים, יזמים, ניהול משא ומתן, יעוץ בנושאי תכנון ובניה, ידע וניסיון בעריכת חוזים מורכבים, ומתן ליווי צמוד ומקצועי. המשרד מבטיח שרות מקצועי אמין ומסור.
