הליך של תמ"א 38 הוא הליך מורכב וארוך מבחינה מעשית ובירוקרטית. בהליך מעורבים גורמים רבים ובין היתר יזמים, קבלנים, עורכי דין, שמאים, מפקחים, אדריכלים, בנקים, חברות ביטוח, וכולי.
תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא התפקיד המורכב והחשוב ביותר. הצלחת הפרויקט תלויה במקצועיות, בידע הנרחב, ובתושייה של עורך הדין. חשוב מאוד אם כן לבחור בעורך דין מומחה ומקצוען בתחום (התמחות מיוחדת), ובעל ניסיון נרחב בכל הקשור לפרויקט כזה. כמו כן עליו להיות בעל יחסי אנוש טובים ויצירתי.
במאמר זה נציג מהי תוכנית תמ"א 38, יתרונותיה, המורכבות והבעייתיות בייצוג המשפטי במסגרת תמ"א 38, ההסכמות הנדרשות מבעלי הדירות, היזמים / הקבלנים, והרשויות.
מהי תמ"א 38?
תמ"א הם ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף בשנת 2005. מטרתה חיזוק ושיפוץ של מבנים ישנים (שההיתר לבנייתם הוא מלפני 1980) כדי שיעמדו ברעידות אדמה וטילים.
צריך להבחין בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 : בפרויקט תמ"א 38/1 מדובר בשיפוץ וחיזוק המבנה הקיים, כאשר הדיירים ברובם ממשיכים לגור בבניין, בפרויקט תמ"א 38/2 הורסים את הבניין הישן שלא ניתן כבר לחזק את השלד/המבנה שלו, ובונים בנין חדש תחתיו עמיד לרעידות אדמה וטילים.
ההיקף של תמ"א 38 במרכז הארץ
פרויקטים של תמ"א 38 נפוצים מאוד באזור המרכז ובעיקר בתל אביב וסביבתה. ככלל, עיריית תל אביב מעודדת פרויקטים של תמ"א כחלק מהתחדשות עירונית, והיזמים מצידם מוצאים בהם כדאיות בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים במרכז. עם זאת, תמ"א 38 פחות נפוצה בפריפריה – בערים כמו בית שאן, טבריה, צפת וכולי, (שם לכל הדעות עיקר הנחיצות לחיזוק מבנים) מאחר ואין מספיק כדאיות כלכלית ליזמים לבצע פרויקטים אילו.
צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת ייצוג של עורך דין תמ"א 38.
יתרונות למעורבים בפרויקט
את אשר המדינה היתה צריכה לעשות בכל הקשור לחיזוק המבנים, החליפו יזמים מהשוק הפרטי. את התמורה מקבלים היזמים במכירת דירות נוספות שהם בונים במבנה (כמו דירות גן ופנטהאוזים).
• בעלי הנכסים משביחים את דירותיהם ומקבלים בהתאם ממ"ד, מרפסת, מחסן, מעלית, חניות, שיפוץ חיצוני של הבניין וחדרי המדרגות, תשתיות חדשות או בנין חדש לחלוטין, וכל זה ללא תשלום מצידם, שכן היזם מממן את כלל עלויות הפרויקט.
• בעלי הנכסים נהנים מפטור מתשלום מס שבח עבור זכויות הבניה וכן פטור מהיטל השבחה לרשות המקומית.
• היזם מקבל זכויות לבניית דירות נוספות בבניין שהוא יכול למכור ברווח;
• עורך דין תמ"א 38 מקבל שכר טרחה מהיזם;
• הרשות המקומית עוברת "מתיחת פנים" וכן מיסי ארנונה גבוהים על דירות גדולות יותר.
המורכבות והקושי בייצוגו של עורך דין תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 הוא מאתגר ודורש עבודה רבה מצידו של עורך הדין המייצג.
כאשר עורך הדין מייצג רק את בעלי הנכסים, עליו לדאוג לאינטרסים המשפטיים והקנייניים שלהם תוך קבלת התמורה המלאה מהפרויקט. עורך הדין צריך לדאוג לאחדות דעים מצד הדיירים שהם בעלי אינטרסים אישיים שונים. עליו להיות מנוסה בייצוג בעלי דירות (הוא זה שדואג להגנה משפטית וקניינית לזכויות בעלי הדירות) ובמציאת פתרונות למחלוקות בין הצדדים. עורך הדין צריך להתנהל בסבלנות וברגישות מול בעלי הדירות תוך שמירה על תקשורת טובה.
על עורך הדין להתמודד לא אחת גם עם יזמים לא ישרים. במסגרת ייצוג של בעלי הדירות וסיוע במכרז יזמים, יברר עורך הדין את החסינות הכלכלית של היזם, ואם תלויות נגדו תביעות.
יש מצבים בהם עורך דין תמ"א 38 מייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם, ואז הוא מתמודד עם אתגרים קשים פי כמה, שכן 2 הצדדים מצויים מטבעם בניגוד אינטרסים. במקרה כזה על עורך הדין להתנהל בכישרון רב באופן שאף צד לא יפגע, לחתור להצלחת הפרויקט על אף ניגוד האינטרסים, לפתור מחלוקות, ולגשר סכסוכים שעלולים להביא להפסקת הפרויקט.
עורך הדין ינסח את ההסכם בין בעלי הנכסים ובין היזם. מדובר בהסכם ארוך, מורכב, מדויק, ומפורט מאוד, שצריך להקיף ולמצות את כל הנושאים שקשורים לפרויקט.
מאחר ותקנות התכנון והבניה אינן תמיד נהירות, על עורך הדין להתמודד עם פרשנותן בעת חילוקי דעות.
בנוסף, על עורך הדין להתמודד בשם בעלי הדירות מול סרבני תמ"א, באמצעות הגשת תביעות נגדם למפקחת על הבתים המשותפים ולהוכיח שהסירוב אינו מוצדק, וכן על ידי תביעות נזיקין.
כמו כן עליו להתמודד משפטית בשם בעלי הדירות עם התנגדויות לפרויקט מצד גורמים אחרים בסביבה.
תהליך ייצוג דיירים ובעלי נכסים וההסכמות הנדרשות
הייצוג:
לאחר התקשרות עם עורך הדין יצאו בעלי הדירות במכרז קבלנים לקבלת הצעות לבצוע הפרויקט. עורך דין תמ"א 38 המייצג את בעלי הנכסים יהיה מעורב בשלב איתור היזמים ובחירת המתאים ביותר תוך בחינת ניסיונו, מצבו המשפטי, ואיתנותו הכלכלית.
על עורך הדין לייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם עד להגעה להסכם מפורט מחייב והוגן באופן המבטיח את התמורה המגיעה לבעלי הנכסים.
עורך דין תמ"א 38 ישאף לפתרון מחלוקות וסכסוכים בין בעלי הנכסים והיזמים. כמו כן עליו למנוע מהדיירים לחתום על מסמך נון שופ שכובל אותם ומונע מהם לפנות ליזמים אחרים.
במסגרת ייצוגו, על עורך הדין לדרוש מהיזם ערבויות ובטוחות להבטחת הפרויקט וההגנה על בעלי הנכסים.
במסגרת הייצוג מול היזם על עורך הדין לדאוג שהכסף ממכירת הדירות יכנס לחשבון נאמנות מיוחד שמשמש רק את הפרויקט, ולא יתאפשר ליזם לעשות בו שימוש לפרויקטים אחרים.
במסגרת הייצוג בפרויקט תמ"א 38/1 על עורך הדין לדאוג לכך שההסכם יעגן וישמור את האפשרות לחיות בבניין בזמן השיפוצים והחיזוק (מבחינת נקיון, חשמל, פינוי לבית מלון במקרה הצורך, בטיחות ונגישות, הגדרת שעות העבודה, ודיור חלופי למי שאינם יכולים לגור בבניין). בייצוג תמ"א 38/2 עורך הדין צריך לדאוג בהסכם שהיזם יתחייב לשאת בדמי שכירות לדירות חלופיות בזמן הפרויקט.
כמו כן על עורך הדין המייצג להתמודד עם התנגדויות של גורמים שונים לביצוע הפרויקט.
עורך הדין המייצג את הדיירים ידאג בסיום הפרויקט לרישום הזכויות על הדירות בלשכת רישום המקרקעין, ולרישום צו בית משותף חדש.
ההסכמות הנדרשות מבעלי הנכסים
לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 יש צורך בהסכמה כתובה של הדיירים במסגרת אספת דיירים ( לתמ"א 38/1 מספיקה הסכמה של 66% מבעלי הנכסים, ולתמ"א 38/2 הסכמה של 80%).
פרוטוקול בחירת נציגות אשר נבחרת במסגרת אסיפה כללית של בעלי הנכסים. הנציגות תלקט הצעות לליווי משפטי והצעות של יזמים ותקשר בין בעלי הנכסים והגורמים השונים. הנציגות אינה יכולה לחתום על מסמכם בשם הדיירים.
כתב מינוי / הסכם עם עורך הדין – במסגרתו נקבעים השירותים המשפטיים שיעניק עורך הדין המייצג. שכר הטרחה של עורך הדין ישולם במלואו על ידי היזם ולא על ידי בעלי הנכסים.
אישור לייצוג היזם – אם עורך הדין מייצג גם את היזם (במקביל לייצוג הדיירים) עליו לקבל את אישור בעלי הדירות לייצוג זה.
הסכם מול היזם – לאחר ניהול משא ומתן עם היזם שנבחר, ינסח עורך הדין הסכם מפורט של בעלי הדירות מול היזם שיכלול: סיווג הקבלן המבצע, מתן שירותיו של מפקח הנדסי מטעם בעלי הדירות אותו יממן היזם, הביטוחים שהיזם צריך לעשות לסיכונים בפרויקט כולל נזקים לצד ג' וכולי, פרוט התמורות המלאות והזכויות לבעלי הדירות, לוחות זמנים מחייבים, מפרטים טכניים, מימון הפרויקט, פירוט ערבויות ובטוחות, התייחסות לעניין המיסים, אופן ניהול הפרויקט, התייחסות לשמירה על תנאי המגורים תוך כדי הבניה במקרה של תמ"א 38/1 , וכן תנאים מתלים לכניסת ההסכם לתוקף ובין היתר שינויים בהיקף התמורות ובשטחי הדירות בהתאם להחלטות הועדה המקומית לתכנון ולבניה, וכולי.
מסמכי ליווי בנקאי – על עורך הדין להחתים את בעלי הנכסים על מסמכי ליווי בנקאי לשעבוד זכויותיהם על הדירות עבור הבנק שנותן ערבויות והגנה מול פשיטת רגל של היזם.
הליך ייצוג של קבלנים / יזמים על ידי עורך הדין ואישורים שנדרשים
הייצוג:
תפקיד עורך הדין שמייצג גם יזמים הוא ללוות משפטית את היזם לאורך הפרויקט משלב התכנון ועד לביצוע ולמסירת הדירות לבעליהן;
עורך הדין נדרש לייצוג היזם/ הקבלן בפני רשויות התכנון;
לטיפול בקבלת רישיונות מהרשויות המקומיות;
לייצוג במסגרת ניהול הליכים משפטיים מול רשויות המס והתכנון;
לייצוג אל מול גופי המימון קרי הבנקים, לצורך קבלת הערבויות הנדרשות להבטחת הפרויקט;
אישורים שנדרשים מהיזם
מספר קבלן וקבוצת סיווג – כאשר היזם הוא קבלן עליו להמציא מספר קבלן וקבוצת סיווג ברשם הקבלנים.
מסמך עיקרי ההצעה – על יזם למסור לבעלי הדירות מסמך המהווה את עיקרי ההצעה, המפרט את התמורות שהוא מתכוון לתת לבעלי הדירות, ואת הבטוחות שיעניק לבעלי הנכסים.
בקשה להיתר – לאחר חתימת ההסכם ידאג היזם בעזרת האדריכל להכנת תוכניות שתאושרנה על ידי בעלי הדירות, לצורך הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובניה. הבקשה תפורסם להתנגדויות.
ערבויות ובטוחות – עבור פרויקט תמ"א 38/1 על היזם להמציא ערבות ביצוע, ערבות מיסוי להבטחת תשלום מיסים, ערבות בדק להבטחת תיקונים, ערבות רישום להבטחת תיקון ברישום הבית המשותף, וכן את כל הביטוחים לצורך הבניה. עבור תמ"א 38/2 היזם ימציא ערבויות נוספות: ערבות חוק מכר, ערבות לתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות. כמו כן חשוב לבקש גם ערבות משפטית להבטחת תשלום הוצאות משפטיות במקרה של הפרות מצד היזם.
פוליסת ביטוח – היזם צריך לדאוג לפוליסת ביטוח מקיפה לפרויקט.
טופס 4 לאכלוס – בתום הבניה על היזם לדאוג לטופס 4 לאכלוס.
אישורים שנדרשים מהועדה המקומית לתכנון ובניה
במסגרת פרויקט תמ"א 38 נדרשים אישורים של הועדה המקומית לתכנון ובניה מטעם הרשויות שקובעים כמה מותר לבנות במסגרת הפרויקט.
לסיכום
פרויקטים של תמ"א 38 הם מורכבים וארוכים, ודורשים מיומנות מיוחדת מצד עורך הדין המייצג. תפקיד עורך הדין הוא התפקיד החשוב ביותר להבטחת הצלחת הפרויקט לשביעות רצון בעלי הנכסים.
משרד עורך הדין דודי מאור הינו בעל התמחות מיוחדת בתחום התחדשות עירונית ופרויקטים של תמ"א, וכן בעל ניסיון עשיר ורב שנים בליווי בעלי נכסים, יזמים, ניהול משא ומתן, יעוץ בנושאי תכנון ובניה, ידע וניסיון בעריכת חוזים מורכבים, וכן מתן ליווי צמוד ומקצועי לכל משך הפרויקט מתחילתו ועד לרישום הדירות החדשות. המשרד מבטיח שרות מקצועי אמין ומסור לאורך כל הפרויקט, למען הצלחתו המלאה לשביעות רצון כל המעורבים.
