תחום ההתחדשות עירונית מתפתח מאוד בשנים האחרונות. זהו תהליך המסייע להפוך ערים ותיקות עם מבנים מיושנים ואף מסוכנים לערים מחודשות ומודרניות. במסגרת התהליך בניינים עוברים חיזוק ושדרוג (ממ"ד, מרפסות וכו'..) או נהרסים ומבנים מחדש.
בתהליכי התחדשות עירונית ישנם שחקנים רבים, אשר לכל אחד מהם אינטרסים שונים. חלק מהאינטרסים הללו מנוגדים. זו הזדמנות ייחודית לבעלי הדירות להשביח את הנכנס הנדל"ני שלהם ולשפר ו/או לשפר את איכות חייהם – ללא עלות מצידם. ליזם, זו הזדמנות לקבל זכויות בנייה עם רווח בצידן.
התמורה כנגד זכויות הבנייה כפופה למסגרת חוקי התמ"א ופינוי בינוי, אך גם נתונה למו"מ בין היזם ובעלי הדירות. מכאן מגיעה החשיבות שבייצוג על ידי עו"ד התחדשות עירונית לכל הצדדים. חשוב שהמייצג יהיה בעל ניסיון ומקצועיות בפרויקטים שכאלה – ומכאן שיידע לשמור על האינטרסים של הלקוח שלו בצורה הטובה ביותר. ייצוג על ידי עו"ד התחדשות עירונית נעשה הן עבור הדיירים בבניין המיועד להליך שכזה, והן עבור הקבלן והיזם
שמבצעים את הפרויקט.
מהי 'התחדשות עירונית'?
התחדשות עירונית הינה הליך בו מבנים מיושנים, אשר לעיתים הם אפילו מסוכנים ליושביהם, משודרגים במפרט ומחוזקים – על פי תקנות הבניה הנוכחיות – כאשר מקור המימון הוא 'זכויות בניה' עודפות אותן מקבל היזם מהרשות המקומית (עיריה).
פורמט היישום – שיפוץ או בניה מחדש אינו מהותי לצורך הדיון. ב-2 המקרים – התוצאה זהה – הבניין הישן (והמסוכן) הופך ונבנה לבניין חדש, מודרני ועומד בתקני הבטיחות הנוהגים כיום, שהופכים את הבניין לעמיד יותר בפני פגעי מזג אוויר ותופעות כמו רעידות אדמה, וגם בפני ירי טילים.
הדיירים בבניין שעובר התחדשות עירונית זוכים לשדרוג של בית המגורים שלהם, בדרך כלל ללא צורך בתשלום תמורה מצידם. האינטרס בפרויקטים שכאלה אינו רק של הדיירים, אלא גם של העירייה שמעוניינת לפתח ולחדש את העיר, להוסיף למלאי דירות ברשות המקומית (ארנונה, כוח קניה) ושל היזמים והקבלנים האמונים על ביצוע הפרויקט, שכן הם יקבלו את הרווח ממכירת הדירות הנוספות שייבנו.
מטרות ההתחדשות העירונית
בין המטרות העיקריות של פעילות 'התחדשות עירונית' ניתן למנות:
שיפור איכות החיים: יצירת סביבת מגורים בטוחה, נוחה ונעימה יותר לתושבים.
הגדלת היצע הדיור ברשות המקומית: בניית דירות חדשות, תוך התמודדות עם מחסור בדיור.
חיזוק כלכלת העיר: יצירת מקומות עבודה חדשים ועידוד עסקים מקומיים.
שיפור תשתיות: שדרוג תשתיות התחבורה, הביוב, החשמל והתקשורת.
קידום קיימות: עידוד שימוש באנרגיות מתחדשות וצמצום פליטת גזי חממה.
שיפור איכות הבניה לעמידה בתקנים נוכחיים (רעידות אדמה, ממ"ד לשעת חירום)
כל אלה מושגות תוך שהרשויות המקומיות (והממשלה) לא נדרשות להשקיע משאבים מתקציבן – ומושג אך ורק באמצעות שינוי והתאמה רגולטוריים.
האתגרים בהשקת פרויקט התחדשות העירונית:
השתתפות התושבים: קבלת הסכמת התושבים לפרויקטים של התחדשות עירונית.
עלויות: גיוס מימון לפרויקטים של התחדשות עירונית.
הדרה חברתית: מניעת פגיעה באוכלוסיות מוחלשות כתוצאה מהתחדשות עירונית.
שימור אופי השכונה: שמירה על אופייה הייחודי של השכונה במהלך תהליך ההתחדשות.
צרו איתנו קשר עוד היום לייעוץ בנושא התחדשות עירונית ונושאים נוספים בתחום המקרקעין.
ישנם כמה סוגים מרכזיים של תהליכי התחדשות עירונית:
תמ"א 38/1: מדובר בתהליך בנייה חיצוני בעיקרו, כאשר הבנייה החדשה נעשית על גבי הבניין הישן. היסודות מחוזקים, הלובי והנראות החיצונית של הבניין משתדרגים לכדי מראה מודרני לחלוטין, וישנן תוספות של מעלית, חדר מוגן בכל דירה (ממ"ד), מרפסת שמש ולעיתים גם חניה. בדרך כלל, תמ"א שכזו נעשית בבניינים בני 3-4 קומות, ובבנייה נבנות קומות נוספות וחדשות, שהדירות בהן יימכרו לדיירים חדשים על ידי הקבלן.
תמ"א 38/2: מדובר בתהליך של הריסה ובנייה, שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין, ונבנה במקומו בניין חדש. בתהליך כזה, בניגוד לתמ"א 38/1, הדיירים המקוריים מפונים מדירותיהם ומקבלים מהיזם דמי שכירות חודשיים על מנת שישתכנו בדירת מגורים זמנית עד שהבניין החדש יהיה מוכן. גם בפרויקטים שכאלה יהיו לרוב תוספות של מעלית, ממ"ד, מרפסת ולעיתים חניה.
פינוי בינוי: תהליך כזה דומה במהותו לתהליך תמ"א 38/2, שכן גם כאן הבניין המקורי נהרס, ונבנה במקומו בניין חדש. השוני העיקרי בין שני הפרויקטים הוא שתמ"א 38/2 יכול להתבצע בבניין יחיד בחלקה מסוימת, ואילו פינוי בינוי נעשה לרוב במתחם של בניינים.
ייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית
כפי שנאמר, ייצוג של עו"ד התחדשות עירונית הוא חשוב לאין ערוך, הן עבור הדיירים והן עבור היזם והקבלן. ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית כולל רבדים וניואנסים רבים, שחלקם יופיעו בכל פרויקט, וחלקם יהיו ייחודים ובהסכמה שבין עורך הדין לבין הדיירים. רבדים אלו כוללים, בין היתר, טיפול בהתארגנות הדיירים, ניסוח וחתימה של ההסכמים השונים, יצירת קשר עם בעלי מקצוע כמו מפקחים ושמאים ועוד.
שלב נוסף ומשמעותי ביותר הוא שלב חתימת ההסכם בין הדיירים לבין היזם, שכן הוא השלב שיקבע את הזכויות והתמורה של הדיירים ואת התחייבות וזכויות היזם.
הליווי המשפטי חשוב גם לאורך שלבי הביצוע והבנייה, שכן עורך הדין יוודא כי ההסכמות שהושגו אכן מתקיימות הלכה למעשה. עורך הדין המייצג את הדיירים יסייע גם במצבים של דייר סרבן, שמונע את תכנון הפרויקט.
לבסוף, תפקידו של עורך הדין המלווה יסתיים עם אכלוס הדיירים בבניין ורישום זכויותיהם בטאבו.
ייצוג יזמים וקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית
תפקידיהם של היזמים והקבלנים במהלך פרויקטים של התחדשות עירונית הינם מורכבים מאוד, וכוללים שלבים רבים ושונים והתנהלות מול גופים מגוונים בשלל נושאים. ייצוג משפטי של יזמים וקבלנים חשוב כדי לוודא שכלל המחויבויות שלהם אכן מתקיימות, וכי הם אינם חושפים את עצמם לתביעות משפטיות או לבעיות מימון.
ייצוג של יזמים וקבלנים משמעותי ביותר בגלל הצורך בהתנהלות מול גורמים רבים, שכל אחד מהם פועל ומתנהל בצורה שונה, החל מרשויות המס השונות, דרך המועצות המקומיות ועד בנקים וגופי מימון נוספים. ייצוג וליווי על ידי עו"ד התחדשות עירונית יבטיח את מקסום התמורה שתתקבל בעסקה, ואת התממשות הפרויקט על ידי טיפול מקדים במכשולים פוטנציאליים.
כיצד מתבצע תהליך של התחדשות עירונית?
את תהליך ההתחדשות העירונית יכולים ליזום הדיירים עצמם, או היזם. תהליך התנעת הפרויקט שונה בהתאם לזהות היוזם, אך השלבים הביצועיים יהיו זהים, לרבות התנהלות מול הרשויות השונות, ומעבר דרך הוועדות הייעודיות.
בראש ובראשונה, תתבצע בדיקת היתכנות ראשונית, שתוצאותיה יקבעו האם הבניין המדובר עומד בקריטריונים הדרושים לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית. הבדיקה תיערך לאחר שהוגשה בקשה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במסלול מסוים (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי או סוגים אחרים).
במידה שהדיירים עצמם יוזמים את התנעת הפרויקט, תיבחר נציגות דיירים בהליך בחירות דמוקרטי במהלך אספת דיירים. מטרתה של הנציגות היא לאפשר לכלל בעלי הדירות לפעול בצורה מאורגנת מול הגופים השונים הנדרשים לצורך הפרויקט. בדומה להתארגנות במקום עבודה שבראשה עומדת נציגות העובדים – כך נדרשת נציגות גם בהליכי התחדשות עירונית. יחד עם זאת, לנציגות לא יהיה כוח לחתום בשם דיירים אחרים על הסכמים ולהתחייב בשמם בעניינים שונים. לאחר בחירת הנציגות, יפנו הנציגים לבעלי המקצוע השונים הדרושים לביצוע הפרויקט.
במידה שהיזם עצמו יוזם את התנעת הפרויקט, הוא שיפנה לרשות המקומית בבקשה לבצע פרויקט התחדשות עירונית בחלקה מסוימת. במידה שיקבל את האישורים ואת ההיתכנות הראשונית, יפנה היזם לדיירים, יסביר להם על הפרויקט, וישכנע אותם להסכים לביצועו.
השלב הראשוני הוא שלב התכנון, ובשלב זה יערך משא ומתן בין הדיירים לבין היזם, על מנת לדון בתנאים ולהגיע להסכמות, כמו למשל בנושא התמורה שיקבלו הדיירים (למשל, תוספת שטח בדירה, חניות וכו'…). שלב זה הינו קריטי, והוא שיקבע את מהות הזכויות של הדיירים, ולכן כדאי מאוד להיעזר בליווי של עו"ד התחדשות עירונית, שיידע להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותיו.
לאחר שנחתם הסכם בין היזם לבין הדיירים, ישנם כמה שלבים בירוקרטיים אשר משתנים בהתאם לתנאי המועצה המקומית. ישנן ועדות שונות כדוגמת שולחן עגול, בהן מסכמים ומאשרים את התוכניות השונות שהוצעו, שלב הגשת התנגדויות ע"י תושבי האזור וכו' , בסוף התהליך, אישור להיתר בניה והתחלת הבנייה.
שלב הבנייה גם הוא שלב משמעותי, שבו ההסכמות המקדימות יקבלו צורה ממשית. בתום הבנייה, לאחר שיתקבל טופס 4 המאפשר לאכלס את הבניין, יבוצע שלב מסירת הדירות לדיירים. בשלב הזה, יתחלקו הדיירים לשני סוגים: הדיירים המקוריים החתומים על ההסכם מול היזם, והדיירים החדשים שרכשו מהקבלן את הדירות החדשות שנבנו – והם אינם מיוצגים.
משרד עורכי הדין ד. מאור ושות' מתמחה בסוגיות משפטיות מורכבות בתחומים מגוונים, וביניהם דיני מקרקעין, תשתיות ומשפט מסחרי. לאחר שנים רבות של ניסיון, המשרד רכש מקצועיות רבה בליווי עסקאות ופרויקטים בתחום המקרקעין, וביניהם הליכי התחדשות עירונית. משרדנו מלווה ומייעץ הן לקבלנים וליזמים, והן לדיירים, החל משלבי התכנון הראשוני ועד למסירת הדירות ורישום הזכויות. למידע נוסף ולייעוץ וליווי משפטי – אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר עוד היום!
צרו איתנו קשר עוד היום לייעוץ בנושא התחדשות עירונית ונושאים נוספים בתחום המקרקעין.
ישנם כמה סוגים מרכזיים של תהליכי התחדשות עירונית:
תמ"א 38/1: מדובר בתהליך בנייה חיצוני בעיקרו, כאשר הבנייה החדשה הינה בעצם שיפוץ והוספה לבניין הישן. היסודות מחוזקים, הלובי והנראות החיצונית של הבניין משודרגים לכדי מראה מודרני לחלוטין, וישנן תוספות כגון מעלית, חדר מוגן בכל דירה (ממ"ד), מרפסת שמש ולעיתים גם חניה. בדרך כלל, תמ"א שכזו נעשית בבניינים בני 3-4 קומות, ובמהלך הבנייה נבנות קומות נוספות וחדשות, שהדירות בהן יימכרו לדיירים חדשים על ידי הקבלן/יזם (ותמורתן מהווה הרווח ליזם).
תמ"א 38/2: מדובר בתהליך של הריסה ובנייה, שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין, ונבנה במקומו בניין חדש. בתהליך כזה, בניגוד לתמ"א 38/1, הדיירים המקוריים מפונים מדירותיהם ומקבלים מהיזם דמי שכירות חודשיים על מנת שישתכנו בדירת מגורים זמנית עד שהבניין החדש יהיה מוכן. גם בפרויקטים שכאלה יהיו לרוב תוספות של מעלית, ממ"ד, מרפסת ולעיתים חניה.
פינוי בינוי: תהליך כזה דומה במהותו לתהליך תמ"א 38/2, שכן גם כאן הבניין המקורי נהרס, ונבנה במקומו בניין חדש. השוני העיקרי בין שני הפרויקטים הוא שתמ"א 38/2 יכול להתבצע בבניין יחיד בחלקה מסוימת, ואילו פינוי בינוי נעשה לרוב במתחם של מספר בניינים.
ייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית
כפי שנאמר, ייצוג של עו"ד התחדשות עירונית חשוב לאין ערוך, הן עבור הדיירים והן עבור היזם והקבלן. ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית כולל רבדים וניואנסים רבים, שחלקם אופייניים לכל פרויקט, וחלקם ייחודים ומקורם בנסיבות מיוחדות – ובהסכמה שבין עורך הדין לבין הדיירים. רבדים אלו כוללים, בין היתר, טיפול בהתארגנות הדיירים, ניסוח וחתימה של ההסכמים השונים, יצירת קשר עם בעלי מקצוע כמו מפקחים ושמאים ועוד.
שלב נוסף ומשמעותי ביותר הוא שלב חתימת ההסכם בין הדיירים לבין היזם, שכן הוא השלב שיקבע את הזכויות והתמורה של הדיירים ואת התחייבות וזכויות היזם. בשלב זה – לעורך דין מלווה לדיירים חשיבות עצומה.
הליווי המשפטי חשוב גם לאורך שלבי הביצוע והבנייה, שכן עורך הדין יוודא כי ההסכמות שהושגו אכן מתקיימות הלכה למעשה. עורך הדין המייצג את הדיירים יסייע גם במצבים של דייר סרבן, שמונע את תכנון הפרויקט.
לבסוף, תפקידו של עורך הדין המלווה יסתיים עם אכלוס הדיירים בבניין ורישום מדויק ומעודכן של זכויותיהם בטאבו.
ייצוג יזמים וקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית
תפקידיהם של היזמים והקבלנים במהלך פרויקטים של התחדשות עירונית הינם מורכבים מאוד, וכוללים שלבים רבים ושונים והתנהלות מול גופים מגוונים בשלל נושאים. ייצוג משפטי של יזמים וקבלנים חשוב כדי לוודא שכלל המחויבויות שלהם אכן מתקיימות, וכי הם אינם חושפים את עצמם לתביעות משפטיות או לבעיות מימון.
ייצוג של יזמים וקבלנים משמעותי ביותר בגלל הצורך בהתנהלות מול גורמים רבים, שכל אחד מהם פועל ומתנהל בצורה שונה, החל מרשויות המס השונות, דרך המועצות המקומיות ועד בנקים וגופי מימון נוספים. ייצוג וליווי על ידי עו"ד התחדשות עירונית יבטיח את מקסום התמורה שתתקבל בעסקה עבור היזם, ואת התממשות הפרויקט על ידי טיפול מקדים במכשולים פוטנציאליים.
כיצד מתבצע תהליך של התחדשות עירונית?
את תהליך ההתחדשות העירונית יכולים ליזום הדיירים עצמם, או היזם. תהליך התנעת הפרויקט שונה בהתאם לזהות היוזם, אך השלבים הביצועיים יהיו זהים, לרבות התנהלות מול הרשויות השונות, ומעבר דרך הוועדות הייעודיות.
בראש ובראשונה, תתבצע בדיקת היתכנות ראשונית, שתוצאותיה יקבעו האם הבניין המדובר עומד בקריטריונים הדרושים לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית. הבדיקה תיערך לאחר שהוגשה בקשה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במסלול מסוים (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי או אפשרויות אחרות המוכרות בחוק).
במידה שהדיירים עצמם יוזמים את התנעת הפרויקט, הם בוחרים נציגות דיירים בהליך בחירות דמוקרטי במהלך אספת דיירים. הנציגות פועלת כדי לדאוג ולאפשר לכלל בעלי הדירות לפעול בצורה מאורגנת מול הגופים השונים הנדרשים לצורך הפרויקט (כולל בחירת היזמים/שותפים – ומיקסום התמורה מהם). בדומה להתארגנות במקום עבודה שבראשה עומדת נציגות העובדים – כך נדרשת נציגות גם בהליכי התחדשות עירונית. יחד עם זאת, לנציגות לא יהיה כוח לחתום בשם דיירים אחרים על הסכמים ולהתחייב בשמם בעניינים שונים. לאחר בחירת הנציגות, יפנו הנציגים לבעלי המקצוע השונים הדרושים לביצוע הפרויקט.
במידה שהיזם עצמו יוזם את התנעת הפרויקט, הוא שיפנה לרשות המקומית בבקשה לבצע פרויקט התחדשות עירונית בחלקה מסוימת. במידה שיקבל את האישורים ואת ההיתכנות הראשונית, יפנה היזם לדיירים, יסביר להם על הפרויקט, וישכנע אותם להסכים לביצועו. גם אז לפעילותה המושכלת של נציגות הדיירים – תפקיד מכריע מנקודת המבט של הדיירים ובעלי הדירות.
השלב הראשוני הוא שלב התכנון, ובשלב זה ייערך משא ומתן בין הדיירים לבין היזם, על מנת לדון בתנאים והתמורות שיקבלו כלל הדיירים בעלי הנכסים – ולהגיע להסכמות. בין הנקודות החשובות ניתן לכלול למשל את נושא התמורה שיקבלו הדיירים (למשל, תוספת שטח בדירה, חניות וכו'…). שלב זה הינו קריטי, והוא שיקבע את מהות הזכויות של הדיירים ואת הערך המשמעותי ביותר עבורם, ולכן כדאי מאוד להיעזר בליווי של עו"ד התחדשות עירונית, שיידע להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותיו.
לאחר שנחתם הסכם בין היזם לבין הדיירים, ישנם מספר שלבים ביורוקרטיים אשר משתנים בהתאם לתנאי הרשות המקומית. ישנן ועדות שונות כדוגמת שולחן עגול, בהן מסכמים ומאשרים את התוכניות השונות שהוצעו, שלב הגשת התנגדויות ע"י תושבי האזור וכו' . בסוף התהליך מונפק אישור להיתר בניה והתחלת הבנייה.
שלב הבנייה והאיכלוס גם הוא שלב משמעותי, שבו ההסכמות המקדימות יקבלו צורה ממשית. בתום הבנייה, לאחר שיתקבל טופס 4 המאפשר לאכלס את הבניין, יבוצע שלב מסירת הדירות לדיירים. בשלב זה, יתחלקו הדיירים לשני סוגים: הדיירים המקוריים החתומים על ההסכם מול היזם, והדיירים החדשים שרכשו מהקבלן את הדירות החדשות שנבנו – והם אינם מיוצגים.
משרד עורכי הדין ד. מאור ושות' מתמחה בסוגיות משפטיות מורכבות בתחומים מגוונים, וביניהם דיני מקרקעין, תשתיות ומשפט מסחרי. לאחר שנים רבות של פעילות בתחום, המשרד רכש ניסיון ומקצועיות רבים בליווי עסקאות ופרויקטים בתחום המקרקעין וביניהם הליכי התחדשות עירונית.
משרדנו מלווה ומייעץ הן לקבלנים וליזמים והן לדיירים, החל משלבי התכנון הראשוני ועד למסירת הדירות ורישום הזכויות. למידע נוסף ולייעוץ וליווי משפטי – אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר עוד היום!
