חושבים על העברת בעלות דירה בירושה? המאמר הבא הוא עבורכם! מה כוללת העברת בעלות דירה בירושה? האם היא מחייבת במס? מה קורה כשרוצים למכור או להשכיר דירה בירושה? ומדוע נדרש סיוע של עורך דין ירושות וצוואות מומחה? כל המידע בהמשך.
קבלת דירה בירושה היא אירוע משמח מהפן הכלכלי לצד הנסיבות הלא נעימות, אך מדובר בהליך הכרוך בלא מעט בירוקרטיה, חוקים וכללים שחשוב להכיר. כשישנם יורשים רבים לדירה, או כשמתגלעות ביניהם מחלוקות לגביה, ההליך עלול להיות ממושך ומורכב אף יותר.
מהם שלבי העברת בעלות דירה בירושה?
כדי להעביר דירה בירושה, על שמם של היורשים, ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), היורשים נדרשים להציג צו ירושה. אם המוריש הותיר צוואה, יש להציג צו קיום צוואה.
את שני הצווים, מנפיק רשם הירושות במשרד המשפטים, בהגשת תעודת פטירה וצוואה מקורית, כשיש כזאת.
בנוסף לצווים, יש להגיש לצורך שינוי הבעלות, טופס בקשה לרישום הורשה, החתום בידי היורש ומאומת על ידי עורך דין. לטופס הבקשה יש לצרף את צילום תעודת הזהות של היורש, אישור על היעדר חובות לרשות המקומית על הנכס ושובר על תשלום אגרת הטאבו להעברת זכויות.
עורך דין מייצג, יכול להגיש את הבקשה להעברת בעלות בדירה בירושה בטאבו, באופן מקוון. כאשר מדובר בדירה בבית משותף, יש להעביר גם את זכויות המנוח ברכוש המשותף בבניין, על שם היורשים.
ירושת דירה על פי דין
דירת המגורים של אדם שנפטר, מהווה חלק מעיזבונו, העובר ליורשיו על פי דין, או למוטבים בצוואה שערך לפני מותו. היורשים הראשוניים על פי דין, בהתאם לחוק הירושה, הם בן/ת זוגו של המוריש, אם במסגרת נישואין או כידועים בציבור וילדיו, לרבות ילדים מאומצים וילדים מחוץ לנישואין.
חוק הירושה, תשכ"ה-1965 קובע, שבן/ת זוג שהתגורר עם המנוח בדירה בשלוש השנים שקדמו למותו ועד ליום זה, יהיה בעל עדיפות לקבלת זכויות על הדירה ויוכל להמשיך להתגורר בה עד יום מותו שלו.
העברת הבעלות בדירת המוריש לידי היורשים, כרוכה בהמצאת צו ירושה מהרשם לענייני ירושות, הניתן בהגשת תעודת הפטירה של המוריש.
זכויות בן/ת הזוג בדירה בירושה
חוק יחסי ממון בין בני זוג קובע, שהרכוש המשותף שצברו, יתחלק ביניהם בחלקים שווים עם פקיעת הקשר הזוגי, אם בשל פרידה או בשל מוות. מוחרגים מכך, נכסים שקיבל אחד מבני הזוג במהלך נישואיהם, במתנה או בירושה.
מכאן, שאדם החי בזוגיות וירש דירה, אינו מחויב להתחלק בה או בשוויה עם בן/ת זוגו, במקרה של סיום מערכת היחסים מכל סיבה שהיא.
מאידך, יכולים להיות גם מקרים, בהם עשוי בית המשפט לקבוע, שיש לחלק בין בני זוג בגירושין, גם זכויות בדירה שעברה לאחד מהם בירושה.
בית המשפט יכול לקבל החלטה כזאת, אם בן/ת הזוג הצליח להוכיח בבית המשפט, שבנכס שהתקבל בירושה על ידי בן זוגו, הושקעו מאמצים משותפים וכספים משותפים, לצורך השבחתו.
ירושת דירה על פי צוואה
כמו את שאר נכסי עיזבונו, גם את דירת המגורים שלו, יכול אדם להחליט כיצד ולמי להוריש, באמצעות עריכת צוואה, באחת מארבע הדרכים המותרות בישראל: בכתב, בעדים, בפני הרשות או בעל פה.
כדי לממש את הצוואה ולאפשר את חלוקת העיזבון על פי הוראותיה, צריכים המוטבים בה לקבל צו לקיום צוואה מרשם הירושות, בהצגה של תעודת הפטירה של המנוח וצוואתו המקורית.
כדי להבטיח את תקפותה המשפטית של הצוואה ולהגן עליה מהתנגדויות עתידיות, חשוב לערוך אותה בייעוץ וליווי משפטי צמוד ולהקפיד שההוראות המופיעות בה, ינוסחו במקצועיות, בצורה בהירה וברורה, שלא תותיר מקום לפרשנויות.
התנגדויות לצוואה, בין השאר בנוגע להורשת דירה, עשויות להגיע מצד מי שמרגישים שקופחו במסגרתה. העילות המקובלות להגשת התנגדות לצוואה במטרה לפסול צוואה, הן טענות לחוסר כשירות קוגניטיבית או נפשית של המצווה, להשפעה בלתי הוגנת עליו, או לפגמים צורניים או טעויות שנפלו בצוואה.
הורשת דירה בצוואה לקטין
לעיתים נעשית הורשת דירה בצוואה, לטובת קטין, כלומר, מי שעוד לא מלאו לו 18, שיכול להיות, ברוב המקרים, בן צעיר, נכד או נין של המוריש.
במקרה כזה, החוק קובע שיש למנות אפוטרופוס כדי לייצג את הקטין ולקבל את כל ההחלטות הנוגעות בדירה, עד שהיורש יהפוך לבגיר, בגיל 18. לרוב, מי שמשמשים כאפוטרופוסים לקטינים, הם הוריהם, למעט במקרים חריגים.
מיסוי על העברת בעלות בדירה בירושה
בישראל לא נהוג מס על ירושה. בנוסף, על פי סעיף 4 בחוק מיסוי מקרקעין, הורשת זכות בנכס מקרקעין, דירה למשל, אינה נחשבת לעסקת מכר מקרקעין לצורכי מס.
מכאן שהעברת בעלות בדירה בירושה, אינה מחייבת בתשלומי מס רכישה או מס שבח וניתן לרשום אותה בטאבו על שם היורשים, ללא אישור על תשלום מיסים.
יחד עם זאת, הפטור ממיסוי אינו חל על עסקאות עתידיות בנכס, כמו מכירתו על ידי היורשים. לכן, חשוב לבצע תכנון מס מושכל בהתייעצות עם עורך דין מומחה ומנוסה בדיני ירושות וצוואות, כדי לקבל "פטור דירת ירושה" ממס שבח, במכירה עתידית.
מי זכאי לפטור ממס על מכירת דירת ירושה?
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע שפטור ממיסוי על מכירת דירה שעברה בירושה, יינתן, כאשר המוכר הוא בן/ת זוג של המוריש, או צאצא שלו, כלומר בן, נכד או נין וגם בני זוגם.
תנאי נוסף לקבלת הפטור הוא שברשות המוריש הייתה דירה אחת בלבד ששימשה למגוריו ואם היה בחיים ובוחר למכור את דירתו, היה זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לאחת מעילות הפטור, בהתאם למועד עסקת המכירה.
סכסוכים בין יורשים בהעברת בעלות בדירה בירושה
השאלה מה היורשים יעשו בדירה שהתקבלה בירושה, תלויה לא מעט במספר היורשים המתחלקים בה. כאשר יש יותר מיורש מאחד, הדרך להתחלק בדירה, אם לא ניתן או לא רוצים לחלק אותה פיזית, הוא ברוב המקרים מכירתה בשוק החופשי וחלוקת התמורה בין היורשים, או השכרתה לצד שלישי וחלוקה בשכר הדירה.
אם אחד היורשים מעוניין להעביר את הדירה לחזקתו הבלעדית, הוא יוכל לשלם תשלומי איזון ליורשים האחרים.
בנוסף, יכולים היורשים לחתום ביניהם על הסכם בין יורשים ולשנות באמצעותו את חלוקת העיזבון, כך שהיורשים האחרים יקבלו נכסים או כספים מהעיזבון, שיאזנו את קבלת הדירה על ידי אחד מהם בלבד.
למרות הפתרונות האפשריים, קורה לא פעם שהבעלות על הדירה המשותפת שעברה בירושה, מעוררת מחלוקות וסכסוכים בין היורשים. את אלה ניתן לפתור באמצעות הליך גישור, או פנייה להכרעת בית המשפט.
סיוע משפטי בהעברת בעלות דירה בירושה
אם קיבלתם דירה בירושה או שאתם מתכוונים לערוך צוואה הכוללת גם הורשת דירה, חשוב להבין תחילה את ההיבטים המשפטיים של ההליך ושל מהלכים עתידיים אפשריים, כמו מכירת הדירה, השכרתה, או חלוקתה הפיזית בין היורשים.
מאחר שנושא ירושת דירה הוא מורכב ומעורבות בו גם סוגיות מיסוי, מומלץ להיוועץ בעורך דין ירושות וצוואות מומחה שמכיר את החוק על בוריו וייעץ לכם גם בנושא המיסוי הכרוך בירושת דירה.
עורך דין מומחה בתחום, יוכל לסייע ללקוחות בהגעה לפשרות בין היורשים מחוץ לכותלי בית המשפט, לייצג אותם בערכאות בעת הצורך ולייעץ בכל הנוגע לביצוע עסקאות בדירות שעברו בירושה, תוך הקטנה למינימום את תשלומי המס.
מעוניינים להתייעץ לגבי העברת דירה בירושה? ירשתם דירה ואתם מעוניינים לדעת מהם זכויותיכם?הגעתם למקום הנכון!
לשיחת ייעוץ ראשוני ללא כל התחייבות, שלחו לנו את פרטי ההתקשרות שלכם בטופס
או התקשרו למשרדנו בראשותו, של עו"ד דוד מאור, מומחה בצוואות וירושות ובעל ניסיון ומוניטין רב.
אנחנו כאן בשבילכם!
