התחדשות עירונית

התחדשות עירונית הופכת לרווחת יותר ויותר בשנים האחרונות, תהליך המסייע להפוך ערים ותיקות עם מבנים מיושנים ואף מסוכנים לערים מחודשות ומודרניות. במסגרת התהליך בניינים עוברים חיזוק ושדרוג (ממ"ד, מרפסות וכו'..) או נהרסים ומבנים מחדש.

בתהליכי התחדשות עירונית ישנם שחקנים רבים, אשר לכל אחד מהם נתונים אינטרסים מגוונים. חלק מהאינטרסים הללו מנוגדים. זו הזדמנות ייחודית לבעלי הדירות להשביח את הנכנס הנדל"ני שלהם ולשפר ו/או לשפר את איכות חייהם – ללא עלות מצידם. ליזם, זו הזדמנות לקהל זכויות בנייה עם רווח בצידן.

התמורה כנגד זכויות הבנייה כפופה למסגרת חוקי התמ"א ופינוי בינוי, אך גם נתונה למו"מ בין היזם ובעלי הדירות.מכאן מגיעה החשיבות שבייצוג על ידי עו"ד התחדשות עירונית, שהינו בעל ניסיון ומקצועיות בפרויקטים שכאלה – ומכאן שיידע לשמור על האינטרסים של הלקוח שלו בצורה הטובה ביותר. ייצוג על ידי עו"ד התחדשות עירונית נעשה הן עבור הדיירים בבניין המיועד להליך שכזה, והן עבור הקבלן והיזם שמבצעים את הפרויקט.

מה זה התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הינה הליך בו מבנים מיושנים, שיכולים אף להיות מסוכנים ליושביהם, מחוזקים ומשודרגים במפרט כזה או אחר, או נהרסים לצורך בנייה מחדש. כך בתהליך של התחדשות עירונית, הבניין המיושן הופךך מבניין ישן לבניין חדש, או חדש באופן חלקי, עם נראות מודרנית יותר ועם יסודות איתנים וחזקים יותר, שהופכים את הבניין לעמיד יותר בפני פגעי מזג אוויר ותופעות כמו רעידות אדמה, וגם בפני ירי טילים.

הדיירים בבניין שעובר התחדשות עירונית זוכים למעשה לשדרוג של בית המגורים שלהם, בדרך כלל ללא צורך בתשלום תמורה מצידם. האינטרס בפרויקטים שכאלה אינו רק של הדיירים, אלא גם של העירייה שמעוניינת לפתח ולחדש את העיר, ושל היזמים והקבלנים האמונים על ביצוע הפרויקט, שכן הם יקבלו את הרווח ממכירת הדירות הנוספות שייבנו.

ישנם כמה סוגים מרכזיים של תהליכי התחדשות עירונית:

תמ"א 38/1: מדובר בתהליך בנייה חיצוני בעיקרו, כאשר הבנייה החדשה נעשית על גבי הבניין הישן. היסודות מחוזקים, הלובי והנראות החיצונית של הבניין משתדרגים לכדי מראה מודרני לחלוטין, וישנן תוספות של מעלית, חדר מוגן בכל דירה (ממ"ד), מרפסת שמש ולעיתים גם חניה. בדרך כלל, תמ"א שכזו נעשית בבניינים בני 3-4 קומות, ובבנייה נבנות קומות נוספות וחדשות, שהדירות בהן יימכרו לדיירים חדשים על ידי הקבלן.
תמ"א 38/2: מדובר בתהליך של הריסה ובנייה, שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין, ונבנה במקומו בניין חדש. בתהליך כזה, בניגוד לתמ"א 38/1, הדיירים המקוריים מפונים מדירותיהם ומקבלים מהיזם דמי שכירות חודשיים על מנת שישתכנו בדירת מגורים זמנית עד שהבניין החדש יהיה מוכן. גם בפרויקטים שכאלה יהיו לרוב תוספות של מעלית, ממ"ד, מרפסת ולעיתים חניה.
פינוי בינוי: תהליך כזה דומה במהותו לתהליך תמ"א 38/2, שכן גם כאן הבניין המקורי נהרס, ונבנה במקומו בניין חדש. השוני העיקרי בין שני הפרויקטים הוא שתמ"א 38/2 יכול להתבצע בבניין יחיד בחלקה מסוימת, ואילו פינוי בינוי נעשה לרוב במתחם של בניינים.

ייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

כפי שנאמר, ייצוג של עו"ד התחדשות עירונית הוא חשוב לאין ערוך, הן עבור הדיירים והן עבור היזם והקבלן. ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית כולל רבדים וניואנסים רבים, שחלקם יופיעו בכל פרויקט, וחלקם יהיו ייחודים ובהסכמה שבין עורך הדין לבין הדיירים. רבדים אלו כוללים, בין היתר, טיפול בהתארגנות הדיירים, ניסוח וחתימה של ההסכמים השונים, יצירת קשר עם בעלי מקצוע כמו מפקחים ושמאים ועוד.

שלב נוסף ומשמעותי ביותר הוא שלב חתימת ההסכם בין הדיירים לבין היזם, שכן הוא השלב שיקבע את הזכויות והתמורה של הדיירים ואת התחייבות וזכויות היזם.
הליווי המשפטי חשוב גם לאורך שלבי הביצוע והבנייה, שכן עורך הדין יוודא כי ההסכמות שהושגו אכן מתקיימות הלכה למעשה. עורך הדין המייצג את הדיירים יסייע גם במצבים של דייר סרבן, שמונע את תכנון הפרויקט.

לבסוף, תפקידו של עורך הדין המלווה יסתיים עם אכלוס הדיירים בבניין ורישום זכויותיהם בטאבו.

ייצוג יזמים וקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקידיהם של היזמים והקבלנים במהלך פרויקטים של התחדשות עירונית הינם מורכבים מאוד, וכוללים שלבים רבים ושונים והתנהלות מול גופים מגוונים בשלל נושאים. ייצוג משפטי של יזמים וקבלנים חשוב כדי לוודא שכלל המחויבויות שלהם אכן מתקיימות, וכי הם אינם חושפים את עצמם לתביעות משפטיות או לבעיות מימון.

ייצוג של יזמים וקבלנים משמעותי ביותר בגלל הצורך בהתנהלות מול גורמים רבים, שכל אחד מהם פועל ומתנהל בצורה שונה, החל מרשויות המס השונות, דרך המועצות המקומיות ועד בנקים וגופי מימון נוספים. ייצוג וליווי על ידי עו"ד התחדשות עירונית יבטיח את מקסום התמורה שתתקבל בעסקה, ואת התממשות הפרויקט על ידי טיפול מקדים במכשולים פוטנציאליים.

כיצד מתבצע תהליך של התחדשות עירונית?

את תהליך ההתחדשות העירונית יכולים ליזום הדיירים עצמם, או היזם. תהליך התנעת הפרויקט שונה בהתאם לזהות היוזם, אך השלבים הביצועיים יהיו זהים, לרבות התנהלות מול הרשויות השונות, ומעבר דרך הוועדות הייעודיות.

בראש ובראשונה, תתבצע בדיקת היתכנות ראשונית, שתוצאותיה יקבעו האם הבניין המדובר עומד בקריטריונים הדרושים לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית. הבדיקה תיערך לאחר שהוגשה בקשה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במסלול מסוים (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי או סוגים אחרים).

במידה שהדיירים עצמם יוזמים את התנעת הפרויקט, תיבחר נציגות דיירים בהליך בחירות דמוקרטי במהלך אספת דיירים. מטרתה של הנציגות היא לאפשר לכלל בעלי הדירות לפעול בצורה מאורגנת מול הגופים השונים הנדרשים לצורך הפרויקט. בדומה להתארגנות במקום עבודה שבראשה עומדת נציגות העובדים – כך נדרשת נציגות גם בהליכי התחדשות עירונית. יחד עם זאת, לנציגות לא יהיה כוח לחתום בשם דיירים אחרים על הסכמים ולהתחייב בשמם בעניינים שונים. לאחר בחירת הנציגות, יפנו הנציגים לבעלי המקצוע השונים הדרושים לביצוע הפרויקט.

במידה שהיזם עצמו יוזם את התנעת הפרויקט, הוא שיפנה לרשות המקומית בבקשה לבצע פרויקט התחדשות עירונית בחלקה מסוימת. במידה שיקבל את האישורים ואת ההיתכנות הראשונית, יפנה היזם לדיירים, יסביר להם על הפרויקט, וישכנע אותם להסכים לביצועו.

השלב הראשוני הוא שלב התכנון, ובשלב זה יערך משא ומתן בין הדיירים לבין היזם, על מנת לדון בתנאים ולהגיע להסכמות, כמו למשל בנושא התמורה שיקבלו הדיירים (למשל, תוספת שטח בדירה, חניות וכו'…). שלב זה הינו קריטי, והוא שיקבע את מהות הזכויות של הדיירים, ולכן כדאי מאוד להיעזר בליווי של עו"ד התחדשות עירונית, שיידע להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותיו.

לאחר שנחתם הסכם בין היזם לבין הדיירים, ישנם כמה שלבים בירוקרטיים אשר משתנים בהתאם לתנאי המועצה המקומית. ישנן ועדות שונות כדוגמת שולחן עגול, בהן מסכמים ומאשרים את התוכניות השונות שהוצעו, שלב הגשת התנגדויות ע"י תושבי האזור וכו' , בסוף התהליך, אישור להיתר בניה והתחלת הבנייה.

שלב הבנייה גם הוא שלב משמעותי, שבו ההסכמות המקדימות יקבלו צורה ממשית. בתום הבנייה, לאחר שיתקבל טופס 4 המאפשר לאכלס את הבניין, יבוצע שלב מסירת הדירות לדיירים. בשלב הזה, יתחלקו הדיירים לשני סוגים: הדיירים המקוריים החתומים על ההסכם מול היזם, והדיירים החדשים שרכשו מהקבלן את הדירות החדשות שנבנו – והם אינם מיוצגים.

משרד עורכי הדין ד. מאור ושות' מתמחה בסוגיות משפטיות מורכבות בתחומים מגוונים, וביניהם דיני מקרקעין, תשתיות ומשפט מסחרי. לאחר שנים רבות של ניסיון, המשרד רכש מקצועיות רבה בליווי עסקאות ופרויקטים בתחום המקרקעין, וביניהם הליכי התחדשות עירונית. משרדנו מלווה ומייעץ הן לקבלנים וליזמים, והן לדיירים, החל משלבי התכנון הראשוני ועד למסירת הדירות ורישום הזכויות. למידע נוסף ולייעוץ וליווי משפטי – אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר עוד היום!

 

דיני מקרקעין - עו"ד מקרקעין
דודי מאור

דודי מאור

עורך דין דודי מאור, הנו עו"ד ואיש עסקים המתמחה בתחומי הנדל"ן מזה 26 שנים. מאחוריו ארגון קבוצות רכישה, עסקאות מכירה ורכישות קרקע מסוגים שונים ועוד. בראשותו משרד עורכי דין המטפל בסוגיות משפטיות מגוונות המלווה ומייצג את לקוחותיו בהליכים המשפטיים ובערכאות השונות, במטרה להשיג עבורם את התוצאה הטובה ביותר שניתן. עו"ד דודי מאור הנו בעל ניסיון בליווי הליכי רכישת חברות, פירוק חברות, מיזוגים ורכישות ועוד. במסגרת עיסוקיו, הוא צבר ניסיון בעבודה מול חברות בנייה, גופים מתחום הרכב ובשוק ההון.